[中诚信国际]2026年3月房地产市场跟踪：楼市调控优化发力，京沪回暖助推成交回升

2026年房地产政策以“着力稳定房地产市场”为主线，供给端因城施策推动“控增量、去库存、优供给”，需求端与人口政策联动，精准支持初婚初育及多子女家庭。土地新规引导“以存定增”，严格约束新增用地用于房地产经营，推动土地市场从“增量扩张”转向“存量提质”。以上海“沪七条”为代表，各地积极出台行业措施，提升“小阳春”市场热度。 　　2026年政府工作报告延续了2025年中央经济工作会议对房地产“着力稳定房地产市场”的总体定调，并将其明确列为“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”的重要组成部分。在具体部署上，报告从供给与需求两端协同施策：供给端坚持“因城施策”，推动“控增量、去库存、优供给”，并通过继续鼓励收购存量商品房用于保障性住房，以市场化方式优化供给结构、缓解库存压力；需求端则强化政策与人口发展战略的联动，明确提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，标志着住房支持政策正朝着更具靶向性、与生育鼓励政策深度融合的方向调整，同时配合深化住房公积金制度改革，共同构建有利于房地产市场稳定与合理需求释放的长效支持机制。 　　2026年3月5日，自然资源部与国家林业和草原局联合印发的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），关于房地产方面有两点需要关注：一、“要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，即实施“以存定增”的用地管理新规，将新增建设用地指标与存量土地消化规模直接挂钩。这意味着地方政府必须优先盘活闲置低效的土地资源，才能获得相应的新增指标，在制度层面推动建设用地的利用效率，促进城市发展模式由粗放向集约的系统性转变。二、“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，在严格限制新增用地流向房地产商业开发的同时，通过“原则上”的表述保留了必要的政策弹性，这体现了土地资源向实体经济与民生领域倾斜的导向，与政府工作报告的“控增量、去库存、优供给”形成呼应。总体而言，土地增存挂钩机制的核心在于引导而非切断土地供应，其政策实质是推动土地供应从依赖新增转向深耕存量。未来房地产开发将更依赖于城市更新、旧区改造及闲置土地回收再利用等途径，这标志着从长期来看，行业土拍端将由过去的“增量扩张”模式逐步转向“存量提质”阶段。结合当前土拍市场聚焦核心区域，郊区普遍遇冷的现状，预计短期内新政对市场的冲击有限。 　　聚焦地方政策，今年各省两会对当地房地产市场发展均有明确的部署和指导，结合因城施策控增量、去库存、优供给，在城市更新、“好房子”、公积金改革、以旧换新、贷款贴息等方面多有提及。随后，以2月25日上海“沪七条”（放松限购、优化公积金、房产税减免）为标杆，济南（人才购房补贴）、长春（优化公积金）、佛山（“好房子”建设指引）、天津（15个新建城市更新项目）、深圳（安居房政策落地）等地市稳市场政策纷纷出台，助力3月“小阳春”的到来。